Další sklady?!? - Jednoduchá a bezpečná investice

Server E15 zveřejnil na svatého Martina 2 články týkající se nové výstavby skladových areálů. Tyto články na sebe obsahově navazují a osvětlují čtenářům výhody výstavby nových skladových hal na zelené louce. I přesto, že šéf developera P3 přesvědčivě vysvětluje výhody výstavby nových skladů, ptám se zda-li je to skutečně správná cesta?

První článek s názvem Developeři chystají nové sklady. Projekty jsou pro předem zajištěné zájemce je předskokanem obsáhlého rozhovoru se šéfem společnosti P3, která se živí nejen výstavbu komerčních a skladových prostor, ale i jejich dlouhodobým pronájmem.  

Ještě před několika lety se Česká republika nazývala montovnou Evropy. Tohoto úspěchu snad dosáhla i "zlatýma českýma ručičkama", které však, s ohledem na objem agenturních pracovníků z dalších zemí, zase tolik "montážních" činností v továrnách nerealizují (o této skutečnosti se však nehovoří). Již v té době si však nebylo možné nevšimnout trendu, který výrobním závodům upřednostňoval skladové a logistické parky.

Jsem v logistice již přes 20 let, a proto jsou právě výrobní závody a jejich sklady, stejně jako logistické areály, místem, kde se téměř denně vyskytuji.

Nárůst skladových prostor byl jedním z trendů průmyslové výstavby. Jeden každý sklad je umísťován do "logisticky" výhodných zón s "dobrou dopravní obslužností". Velkou část využívají logistické společnosti poskytující služby jednomu, či více klientům, malou pak samotné výrobní závody.

Pro člověka mimo obor může být zvláštní, že objem skladových prostor narůstal a narůstá i v době ekonomické krize a recese. Všude se hovoří o nedostatcích finančních prostředků, a přesto vyrůstá na tuzemském půdním fondu další a další plechová hala.

A to nic není.

Mohli-li by jste se jít podívat, tak jako to činím já, do vnitřních prostor těchto budov, zjistili by jste, že často jsou z velké části prázdné a nevyužívané, či při výšce 12 m pod nosník, je zboží vyskládáno na paletách jen na zemi (do výšky 160, či 180 cm), s dostatečně širokými uličkami nejen pro manipulační techniku, ale i pro případné závody řidičů.

Další obrázek, kterého by si laik pravděpodobně na první pohled ani nevšiml, ukazuje, že i v případě instalovaných regálů, bývají tyto často naplněny např. jen z 50%. Jen pro zajímavost je v tomto případě třeba uvést, že nákup a instalace paletových regálů řekněme o objemu ca 3.000 paletových míst, znamená často investici kolem 8-9.000.000 Kč (bez DPH). Přidáme-li manipulační techniku, například boční regálové zakladače, můžeme snadno prorazit bariéru 10 milionů korun.

Proč se tedy regály nevyužívají naplno? Proč haly nejsou oběmově efektivně využívány? Jak je možné, že se společnostem vyplatí pronajímat si halu v objemu 25.000 m2 za částku kolem 100.000 EUR měsíčně, k nimž přibývají velmi vysoké částky za energie? Proč se stěhují firmy, které skladují palety na zemi do hal s výškou 8, 10, či 12 m pod nosníky a v rámci topení pak vytápějí zbytečně až 80% prostor?

Odpověď může dát druhý článek, zmiňovaný v úvodu. Článek se jmenuje Tomáš Míček: Sklady jsou bezpečnou a jednoduchou investicí. Již v této větě se zdá, že je jasně definována odpověď. Doporučil bych se však zamyslet hlouběji. Jednoduchou a bezpečnou investicí totiž sklady bývají hlavně pro developera, kterému se vložené prostředky vrátí několikanásobně a to bez "velké práce". 

Jak jsem říkal v úvodu, pohybuji se v logistice již řadu let a proto mi argumenty developerů, obhajujících novou výstavbu na zelené louce, připadají zcestné. To, že je opakují při každém projektu, na každé konferenci, v každé tiskové zprávě považuji za výsměch logice, logistice, klientům i veřejnosti.

Zde jsou některé z nich představené v podobě mého dotazu a odpovědi developerů (převzato z reálné veřejné diskuze):

• Proč jsou skladové haly tak vysoké? "Výšku našich hal určují trendy ve skladování a logistice. Naši klienti ji vyžadují. Pro větší univerzálnost stavíme našim zákazníkům na klíč právě takto vysoké haly."
• Jak je zajištěna dostatečná infrastruktura skladových a logistických parků, které budujete? "Vycházíme ze zkušeností a naše parky dimenzujeme tak, aby tuto respektovali."
• Proč nevyužíváte existující Brownfields? "Tyto nemají správnou lokaci, dostatečnou infrastrukturu a neodpovídají představám našich klientů."
• Co se stane s budovami po skončení jejich využití? "Tyto budovy jsou univerzální a mohou sloužit dalším klientům."

Na poslední otázku, položenou při jedné z největších logistických konferencí konaných v ČR v tomto roce, odpověděl jeden z developerů účastnících se panelové diskuze slovy. "To mne nezajímá, já uspokojuji své klienty dnes."

Právě jeho odpověď však přesně odráží skutečnost, které čelíme díky trendu nekontrolované výstavby a zabírání další půdy. 

Dnes budeme mít spoustu hal a developeři, lidé kolem nich a to včetně lidí schvalujících tuto výstavbu na legislativní úrovní a úrovni nejrůznějších povolení, mají z této výstavby a následného pronajímání pravidelný a snadný zisk.

Zítra budeme mít řadu prázdných plechových budov, od kterých dá každý kdo na nich léta profitoval ruce pryč. Na rozdíl od možnosti využití prostor k pěstování rostlin v případě že by místo zastavěné plochy byla standardní půda, můžeme do betonu zasadit maximálně železnou tyč a i k tomu budeme potřebovat náčiní a nářadí.

Důvod nevyužívání Brownfields, včetně tzv. Nových Brownfields (nové neobsazení sklady a prostory), je v tom, že až na výjimku, nikdy Brownfield nejsou investorům a zájemcům nabízeny. Téměř vždy jde o tzv. Greenfields, tedy novou výstavbu. Zde bych však rád zmínil jednu významnou výjimku, kterou je společnost 108Agency, která již několik let velmi úspěšně na poli Brownfields pracuje a podařilo se jí profesionální činností zabránit vzniku několika desítek BROWNFIELDS.

Developerovi to totiž GREENFIELD umožní, nejen uzavřít s nájemcem delší závazek a to v rozsahu 5 - 10 let, ale zároveň i více vydělat a profit je jediným, co je bráno v potaz.

Všichni v dnešní době rádi používají předložku „EKO“ a i přesto, že se tváří jinak, není v tomto případě míněn přínos Ekologický, ale Ekonomický. Cíl, kterému ustupuje vše kolem.

Při změnách zákona, které probíhají, bych doporučil se soustředit i na otázku využívání existujícího nevyužívaných prostor včetně průmyslovch tzv. Brownfields a to s preferenční hodnotou podpořenou i například ekonomicky. Budeme-li se totiž tvářit, že nic starého, či vhodného neexistuje, nebudeme se mít za krátkou dobu ani kam chodit pást.